Vous venez d’obtenir la division foncière de votre jardin et vous souhaitez bâtir une maison sur le nouveau terrain ? Cela nécessite un permis de construire délivré par la mairie. Une procédure complexe aux nombreux pièges. Découvrez les 5 étapes clés pour obtenir votre permis de construire dans la sérénité.
Étape n°1 : Obtenez un certificat d’urbanisme opérationnel positif
Élément clé et préalable, le certificat d’urbanisme (CU) est un document délivré par la mairie qui communique des informations sur votre terrain. Vous pouvez le demander en tant que propriétaire, ainsi que toute personne intéressée par l’achat de la parcelle. Le CU peut être déposé en même que la demande préalable de travaux (DP).
Son importance réside dans les informations fournies :
- Réglementation d’urbanisme en vigueur
- Taxes et participations d’urbanisme applicables
- Limitations administratives au droit de propriété existantes (localisation près d’un monument historique, présence de servitudes, etc.)
- Droit de préemption urbain
Il existe deux types de CU : le CU d’information (CUa) et le CU opérationnel (CUb). La mairie dispose de deux mois pour les délivrer. Ce dernier permet de savoir si un projet est viable ou non au regard des règles d’urbanisme locales. Un CUb peut être négatif ou positif. S’il est positif, il confirmera que le terrain est bien constructible et que les règles du plan local d’urbanisme (PLU) ne changeront pas dans les prochains 18 mois.
Attention : un CUb positif n’accorde pas en lui-même l’autorisation de construire. Mais il est plus intéressant que le CUa. Il peut être déposé en même temps que la déclaration préalable (DP), voire en tout début de projet.
Étape n°2 : Décrochez votre permis de construire
Un dossier de permis de construire (PC) peut être constitué par le propriétaire du terrain ou son mandataire, mais aussi par un architecte, un constructeur, etc. Quelle que soit la personne ou l’entité, la démarche est la même. Désormais, dans les communes de plus de 3500 habitants, la saisie et le dépôt des autorisations d’urbanisme peuvent être réalisés par voie électronique.
Cette dématérialisation des procédures permet de remplir la demande de PC en ligne, de préparer les pièces justificatives (plan de situation, plan de masse, plan en coupe de terrain, etc.), de déposer le dossier et de suivre l’instruction par le service de l’urbanisme. En l’absence de téléservice, le dossier papier sera rempli et envoyé à la mairie par courrier RAR ou déposé directement au service de l’urbanisme. Un récépissé de dépôt sera délivré, déclenchant le délai d’instruction.
Le service de l’urbanisme dispose de deux mois pour instruire un dossier et y répondre. Mais soyez vigilant : la mairie peut demander des pièces complémentaires jusqu’à un mois après le dépôt. Vous avez alors trois mois pour répondre et compléter votre demande. Plusieurs aller-retours sont parfois nécessaires. Le délai de deux mois ne commence donc à courir qu’à partir du moment où le dossier est jugé complet par le service de l’urbanisme.
A l’issue de l’instruction, un arrêté municipal signé par le maire atteste de l’obtention du permis de construire. Le PC peut également être obtenu de manière tacite si la mairie ne répond pas dans le délai d’instruction. Les travaux devront commencer dans les trois ans de la délivrance du PC.
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Étape n°3 (facultative) : En zone classée, n’oubliez pas l’ABF
Si le terrain est situé en zone classée, votre projet doit être soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Dans ce cas, vous devez déposer à la mairie un 5e exemplaire de votre demande de permis de construire (PC). Le service de l’urbanisme l’adresse alors à l’ABF. Deux types d’avis peuvent être rendus :
- L’avis simple est facultatif, le maire n’est pas tenu de le suivre
- L’avis conforme a un caractère obligatoire, le maire doit tenir compte de ses prescriptions pour accorder le PC. Si l’avis est négatif, le PC ne pourra pas être délivré.
Le délai d’instruction d’un permis de construire en zone ABF est de trois mois.
Pour éviter toute déconvenue, n’hésitez pas à rencontrer l’ABF au préalable pour lui présenter votre projet et récolter ses remarques.
Étape n°4 : Purgez votre permis de construire
Dès lors, une fois le permis de construire délivré, et afin qu’il devienne définitif, il vous restera à le purger du recours des tiers. Cela signifie que vous devez obligatoirement afficher le PC sur le terrain, avant le début des travaux, pendant deux mois, le temps pour les voisins d’éventuellement contester sa validité. S’il est possible légalement de commencer les travaux, on ne vous recommande pas de le faire. Le risque de modifier voire démolir ce qui aura été construit n’est pas nul.
Un conseil : pensez à faire constater l’affichage continu par un huissier, maximum trois fois pendant les deux mois (au moins une fois au début pour déclencher le délai de recours et une fois à la fin des deux mois pour arrêter le délai. On peut aussi faire un constat une fois pendant les 2 mois pour assurer la continuité de l’affichage). Seul le constat d’huissier prouve l’affichage régulier et continu.
Étape n°5 : Rendez-vous chez le notaire
Si, finalement, une fois le PC obtenu, vous souhaitez vendre la parcelle nouvellement créée, vous devez obligatoirement finaliser la transaction chez le notaire.
Soyez vigilant : si vous avez obtenu le PC à votre nom et que vous voulez vendre votre terrain avec le PC, il faudra le transférer à l’acquéreur. Il faudra alors déposer une demande de transfert via un formulaire Cerfa n°13412*10. La mairie aura deux mois pour y répondre. L’autorisation de transfert devra également faire l’objet d’un affichage mais les voisins ne pourront pas contester le PC initial, le transfert ne portant que sur le changement de pétitionnaire.
Le notaire va préparer le contrat sous une forme authentique et rédiger l’acte de vente. Certains éléments sont indispensables : justificatifs d’identité et de situation personnelle (livret de famille, passeport, contrat de mariage…), titre de propriété, crédit immobilier et hypothèque, descriptif du terrain (plan de bornage), document d’arpentage, étude de sol, etc.
Par ailleurs, le notaire doit s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption de la mairie. Si tel est le cas, il devra remplir une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et lui envoyer. Attention, la commune peut décider d’acheter votre bien. Elle dispose d’un délai de deux mois pour répondre et se positionner.
Une fois l’acte de vente signé, on transfère instantanément la propriété du terrain à l’acheteur.
Bravo ! Vous êtes allé au bout de la démarche de division foncière en créant une nouvelle parcelle, désormais constructible. Vous contribuez ainsi au développement durable et maîtrisé de votre commune.
Sources :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986
- https://immobilier.lefigaro.fr/faire-construire/guide-de-construction-immobilier/106-certificat-d-urbanisme-operationnel-cerfa-positif/
- https://www.m-habitat.fr/demarches-et-formalites/demarches-administratives/le-permis-de-construire-en-zone-classee-3749_A
- https://particuliers.engie.fr/demenagement/conseils-demenagement/conseils-demarches-demenagement/obtenir-un-terrain-viabilise.html
- https://maison-alsebat.com/viabiliser-un-terrain/
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16