Chaque projet immobilier est une aventure en soi : construction ou division d’une maison, lotissement d’un terrain, en milieu urbain ou au cœur de la ruralité, etc. La multiplicité des situations engendre celle des risques. Aussi est-il parfois préférable d’avoir bien conscience des enjeux, quitte à stopper le projet avant d’aller trop loin.
« A chaque étape du processus, de nombreux critères sont à prendre en considération pour savoir si un projet est viable ou pas. Tant que les documents officiels ne sont pas signés, tant que les parties prenantes ne sont pas chez le notaire, tout peut arriver. La prudence est de mise. » Jeanne Rousseau, directrice du pôle Montage chez Citévo
Trois typologies d’aléas peuvent rendre nécessaire l’arrêt définitif d’un projet. Voici comment les identifier et tenter d’y remédier.
1ère raison : les aléas techniques
Un projet immobilier peut s’avérer non viable techniquement. C’est le cas par exemple lorsque le problème rencontré n’est pas surmontable ou trop couteux à endiguer. Il peut s’agir d’une extension de réseau rendue nécessaire pour raccorder le futur bâtiment, d’une étude de sol révélant une carrière ou encore d’un problème d’ancrage de la maison au sol. Facilement identifiables, ces problèmes techniques peuvent engendrer une perte de temps considérable et/ou un surcoût financier très élevé et contribuer à stopper le projet.
« A l’occasion d’un projet réalisé en Seine-Saint-Denis (93), l’étude de sol a révélé la présence, à 25 mètres de profondeur, d’une cavité remplie de gaz. Ce qui représentait un risque trop important dans une zone urbanisée aussi dense. En outre, le surcoût lié aux fondations se montait à plus de 65 000 euros. Deux bonnes raisons d’arbitrer en faveur de l’arrêt du projet même si les solutions techniques existaient. »
2ème raison : les aléas réglementaires
La dimension réglementaire d’un projet immobilier est particulièrement prégnante. Toute opération est cadrée par le plan local d’urbanisme décidé par la mairie ou l’intercommunalité (PLUI). L’autorité locale peut donc, sur cette base, refuser d’accorder une autorisation d’urbanisme, tel le permis de construire, et ce même si le projet semble respecter les règles d’urbanisme.
En effet, la simple lecture d’un PLU n’est pas suffisante. Il est souvent nécessaire de parler à l’instructeur du dossier au sein du service de l’urbanisme, voire de s’adresser directement à l’élu ou à l’architecte des bâtiments de France (ABF).
Si un recours juridique est toujours possible pour contrer l’éventuel refus, cela prend du temps et coûte cher. Cela peut paraitre injuste, mais il faut mesurer les conséquences d’une telle contestation, essayer de négocier avec les parties décisionnaires pour trouver une solution viable et si cela n’aboutit pas, il est parfois préférable de passer son chemin.
Un autre cas de figure tend à se répéter aujourd’hui : un maire peut avoir été élu sur un programme électoral visant à limiter voire interdire toute nouvelle construction ou division foncière, tout nouveau lotissement, notamment depuis la loi Climat et résilience de 2021 limitant l’artificialisation des sols. Dans d’autres cas, l’édile peut promouvoir le logement social. Tout dépend donc du contexte local.
« Il ne faut pas sous-estimer l’importance de l’accord de la mairie. Chez Citévo, notre force consiste justement à bien connaître le terrain et les processus, à capitaliser sur les réseaux locaux soigneusement tissés depuis plus de dix ans. Nous savons quelle personne contacter pour nous assurer, au maximum, de la viabilité d’un projet. Un permis de construire refusé peut, par exemple, être corrigé en intégrant, après discussion et négociation, les volontés de la mairie, puis être accepté. L’objectif est de trouver une convergence entre les intérêts défendus par les mairies et les intérêts du particulier propriétaire. »
3ème raison : les aléas financiers
L’actualité du marché immobilier s’en fait régulièrement l’écho : l’accès au crédit s’est fortement resserré, parallèlement à la très forte hausse des taux d’intérêt (près de 4% en moyenne sur 20 ans). Concrètement, de nombreux potentiels acquéreurs n’ont plus la capacité d’emprunter.
« Si un acquéreur consent à acheter votre bien, soyez prudent. Vérifiez bien son financement voire sa situation financière, soyez attentif aux conditions suspensives, ne vous contentez pas de ses déclarations mais exigez des preuves concrètes de la banque : n’hésitez pas à demander tous les documents transmis par l’établissement bancaire, telles la demande de prêt et l’offre de prêt. »
Quel que soit le cas de figure, la précipitation est à proscrire. Le risque de perte financière doit vous inciter à agir avec prudence et méthode.
Rapprochez-vous d’un expert comme Citévo pour identifier plus facilement les aléas, les contrer voire stopper votre projet si les circonstances l’exigent.
4 conseils d’expert
Pour éviter certains aléas, voici quelques trucs et astuces Citévo :
- 1/ Ne l’oubliez pas : il est toujours possible d’arrêter un projet, qu’il s’agisse de dénoncer le mandat auprès de l’agent immobilier ou de retirer une demande d’autorisation d’urbanisme (la mairie délivrera alors un certificat d’annulation ou de retrait). Pensez bien à retirer les autorisations d’urbanisme obtenues, car elles peuvent générer le paiement de taxes (taxes d’aménagement…).
- 2/ N’hésitez pas à consulter le téléservice Réseaux et canalisations qui vous aidera à identifier les réseaux passant dans la rue.
- 3/ Pour prévenir les risques environnementaux, consultez en amont les bases de données officielles : Inspection Générale des Carrières (IGC), Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), État des Risques et Pollution (ERP), etc. Vous pouvez aussi déposer une demande de certificat d’urbanisme (lien vers l’article L’autorisation d’urbanisme pour les nuls) afin d’avoir accès à ces informations.
- 4/ Entourez-vous des bons experts : agent immobilier, géomètre, notaire, Citévo…
Sources :