Une opération de division foncière ne s’improvise pas. Longue et complexe, elle réclame de suivre une méthodologie précise : maîtrise du calendrier, gestion administrative, accompagnement des différents intervenants, etc. Découvrez les 7 étapes clés d’une division foncière réussie.
Anticipez pour éviter les pièges de la division foncière
Pour qui n’a jamais tenté l’expérience, se lancer dans un projet de division foncière mérite d’être vécu. A condition d’être bien accompagné pour rester serein dans cette aventure aussi complexe que passionnante. Car aux arcanes de l’administration s’ajoutent la pression des délais légaux et les chausse-trappes des CU, PLUi, DP, ABF et autres DMPC. À chaque étape, de nombreux points saillants nécessitent une vigilance absolue. Pour mener à bien un tel projet, le maître-mot est donc l’anticipation. Selon Jeanne Rousseau, directrice du pôle montage chez Citévo : « En tant que propriétaire vendeur, vous devez parfaitement préparer le montage de votre dossier de division afin d’éviter les mauvaises surprises une fois le projet lancé. Vous devez identifier les protagonistes et les contacter en amont. Il est aussi primordial à ce stade d’établir le planning du projet en intégrant les délais réglementaires liés aux réponses des administrations ». En moyenne, une opération complète de division foncière avec permis de construire s’étend sur 12 mois environ (6 mois pour la division seule), 15 mois environ dans le cadre d’un permis d’aménager avec obtention d’un permis de construire).Étape n°1 : Identifiez le potentiel de votre parcelle
Il s’agit avant toute chose de regarder la faisabilité technique du projet et le potentiel constructible du terrain avant la faisabilité financière. Par exemple, en fonction du Plan Local d’Urbanisme (PLU), un terrain de 300m2 peut accueillir une maison de 100m2 d’emprise au sol alors qu’un même terrain dans une autre ville ne pourra accueillir que 50m2. Vous pouvez étudier seul le PLU (PLUi pour les intercommunalités) mais il est préférable de se faire accompagner par un expert car le jargon technique et administratif prête à interprétation. Dans un second temps, réalisez une étude de marché est essentielle pour assurer la rentabilité de l’opération. Elle permettra de valoriser au mieux le terrain à bâtir et votre maison. Quelles sont les références les plus récentes en la matière ? Quel est le coût de construction ? Quel est le prix au mètre carré d’une maison dans votre quartier ? Autant d’informations accessibles aujourd’hui sur Internet. Vous pouvez aussi vous tourner vers un agent immobilier ou un marchand de biens. Article connexe : Comment vendre sa maison au meilleur prix ?Étape n°2 : Déposez votre dossier de division foncière
Une fois la pré-étude effectuée, faites officiellement appel au géomètre qui va faire un relevé topographique, réaliser un plan masse et un dossier de division foncière. Déposez votre dossier de division foncière à la mairie de la commune où est située la parcelle. Le délai classique d’instruction d’une déclaration préalable par le service de l’urbanisme est d’un mois.Étape n°3 : Obtenez l’autorisation d’urbanisme
La mairie vous délivrera, après instruction de votre demande pour vérifier la constructibilité du nouveau terrain, une autorisation d’urbanisme. Ce document est essentiel : il trace la division et donne le droit à construire. Trois types d’autorisation existent :- La déclaration préalable de division (DP)
- Le permis d’aménager (PA), si l’architecte des bâtiments de France (ABF) est consulté
- Le permis d’aménager avec travaux, en cas d’espaces communs