Vous vouliez acheter un appartement ou une maison, mais le retournement du marché de l’immobilier vous inquiète ? Dans ce contexte incertain, quelle attitude adopter ? Faut-il attendre et jouer la prudence en reportant son achat ou profiter des opportunités tout en limitant les risques ? Réponses avec Nicolas von Nagel, cofondateur de Citévo.
Profitez des opportunités pour acheter
Stop ou encore ? En matière d’achat immobilier, difficile d’établir une stratégie sûre actuellement. Est-il préférable d’acheter avec des taux proches des 4% ? Ou au contraire, mieux vaut-il décaler son projet en espérant des jours meilleurs ? « La conjoncture est aussi complexe qu’inédite, analyse Nicolas von Nagel, cofondateur de Citévo. La production de logements a fortement chuté (-8% sur douze mois à 359 200 chantiers), le nombre de permis de construire est en chute libre (-2000 logements collectifs par mois), l’augmentation des taux d’intérêt et du coût des matériaux impacte l’équilibre économique des projets… Le retournement de marché est très puissant. D’autant que la baisse des prix tant attendue n’est pas si flagrante. Nous sommes plutôt sur un plateau haut même si certaines zones (la Côte d’Azur croît encore) contrastent avec d’autres (Paris baisse légèrement). Il y a cependant peu de raison de croire à un effondrement des prix. Acheter maintenant ou reporter son projet, tout dépend de son profil. »
En effet, l’actualité le montre, les conditions d’octroi de crédit se durcissent. Les banques sont désormais très strictes sur les critères d’attribution. « Comme elles ne gagnent pas vraiment d’argent sur les crédits, elles adoptent une attitude défensive en ne prêtant plus qu’aux très bons profils. Les premières victimes en sont les primo-accédants et les classes populaires et moyennes qui sortent du crédit. Néanmoins, des opportunités sont à saisir en 2023. »
Passoires thermiques : sautez sur l’aubaine
Avec l’évolution de la réglementation en matière de performance énergétique, depuis quelques mois, les biens ne répondant pas aux critères du DPE (diagnostic de performance énergétique), les fameuses « passoires thermiques », sont difficilement vendables. « Elles sont pourtant achetables. Ces maisons peuvent présenter un potentiel de décote important. Elles ne sont pas à négliger dans le cadre d’une rénovation énergétique globale, en s’appuyant sur des dispositifs comme Ma prime Rénov ou les CEE. Car les aides publiques existent. Comme le PTZ, toujours accessibles en 2023, pour les primo-accédants en maison neuve individuelle, sans critère de revenus si un accompagnateur Ma Prime Rénov est sollicité. Vous bénéficierez en outre, à l’issue des travaux, de substantielles économies d’énergie. »
Voyez à long terme pour acheter
D’autres freins peuvent se muer en opportunités. C’est le cas par exemple des taux élevés. « Les taux d’intérêt continuent de croître en se rapprochant de la barre symbolique des 4%. Faut-il pour autant s’en inquiéter ? Pas forcément. Il peut être pertinent d’acheter maintenant ne serait-ce que pour profiter d’un taux potentiellement moins élevé que dans six mois ou un an. La politique des taux fixes qui prévaut en France est un atout majeur. Elle permet d’acheter avec un taux d’intérêt haut pour mieux le renégocier à la baisse par la suite, le cas échéant. Ce mécanisme est d’autant plus puissant qu’en matière d’immobilier l’horizon est à long terme. Dans dix ou douze ans, les écarts de taux d’intérêt seront lissés. »
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Locataires, sautez le pas et achetez !
D’autres profils ont tout intérêt à se lancer dans l’achat d’un bien : les locataires. « Même en cette période mouvante, il est toujours préférable de consacrer la partie de vos revenus allouée au logement à vous créer un patrimoine plutôt qu’à payer, en pure perte, un loyer. Les conditions sont encore favorables, même s’il faudra parfois acheter un logement plus petit que celui loué jusque-là. Attendre que les prix diminuent est un pari délicat. Comment savoir que l’on aura atteint le meilleur moment pour acheter ? En attendant, les loyers mensuels s’accumulent sans créer de valeur. »
Investisseurs, ne pas attendre et acheter pour se créer un patrimoine
Même raisonnement pour les investisseurs : la pierre reste une valeur sûre, un refuge. « Historiquement, l’immobilier est très résilient et tend à monter avec l’inflation qui est une protection pour le patrimoine. Si la capacité d’emprunt est préservée et le crédit octroyé, ce dernier offre un effet de levier considérable pour se constituer un patrimoine. Dans ces conditions, inutile d’attendre. Pensez aussi au dispositif de défiscalisation Pinel qui survit encore jusqu’à la fin de l’année. Soyez juste vigilants quant au prix, parfois surévalué, et à l’emplacement. »
À l’heure actuelle, les acquéreurs qui le peuvent ont davantage la main face aux vendeurs et doivent en profiter. « Leur capacité de négociation est plus importante puisque le marché se contracte. La demande est moindre, ce qui fait réfléchir les vendeurs et augmente les délais de transaction. C’est le moment de tenter des offres basses. Passez à l’action ! »
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