Nous entendons de plus en plus régulièrement parler de phénomènes naturels extrêmes liés au réchauffement climatique. Mais saviez-vous que les risques environnementaux peuvent aussi sérieusement impacter votre projet immobilier ? Sécheresse, inondations, pénurie d’eau… Acheter un terrain ou une maison nécessite de bien anticiper, de se poser les bonnes questions en amont pour éviter les mauvaises surprises. Voici une check-list à vérifier avant de se lancer.
L’impact du changement climatique
« De nouvelles préoccupations émergent chez les acheteurs, liées notamment aux risques environnementaux, explique Edwin Carpentier, co-fondateur de Citévo. Ils ont tendance à anticiper les impacts du changement climatique. L’eau potable sera-t-elle encore disponible ? Quels sont les risques d’inondation ? Avec la sècheresse, la maison ne va-t-elle pas de fissurer ? Autant d’interrogations légitimes que tout acheteur doit se poser. En tant que professionnel, Citévo est soumis à la garantie des vices cachés. Nos équipes cherchent donc à rendre apparent le plus grand nombre de risques. Dix ans d’expérience et plusieurs centaines de projets réalisés nous permettent désormais d’éviter les mauvaises surprises ! Nous cadrons le projet via une série de questions. C’est l’assurance pour le vendeur de connaître tous les risques et pour l’acheteur de ne pas subir de déconvenue. »
Interdiction de construire
L’actualité le démontre, les ressources naturelles s’épuisent dans certaines régions, poussant des maires à interdire toute nouvelle construction. C’est le cas de neuf communes du Pays de Fayence, dans le Var, face aux trop faibles ressources en eau. Aucun permis de construire n’y sera délivré pendant cinq ans. D’autres critères sont parfois pris en compte comme la capacité de traitement des eaux usées.
Ces cas extrêmes démontrent toute l’acuité du problème et les préventions qu’il convient de prendre. « Pour un terrain à bâtir, les démarches d’information doivent commencer par l’analyse du sol : l’argile est aujourd’hui un risque majeur. La terre se gonfle lorsqu’il pleut et se rétracte en cas de sécheresse. A la clé, des fissures rendant parfois le logement inhabitable. La loi a d’ailleurs rendu obligatoire, en 2022, la réalisation d’une étude de sol dite « G1 ». Elle permet de savoir si l’aléa de rétractation est faible, moyen ou fort. Chez Citévo, nous allons plus loin en réalisant automatiquement une étude « G2 », plus poussée, qui prend en compte le projet, son implantation et son gabarit. Cela permet de déterminer le type de fondation à prévoir et de sécuriser le budget. »
La fiabilité économique du projet
Le diagnostic État des Risques et Pollution (ERP), obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier, renseigne d’ailleurs sur certains risques environnementaux : séisme, radon, recul du trait de côte ou encore les éventuels états de catastrophe naturelle ayant concerné la commune. « Parfois, certains risques ne permettent pas de construire sur une parcelle. C’est le cas en zone inondable, par exemple. Mais aussi lorsqu’une ancienne carrière a été exploitée sous le terrain. L’inspection générale des carrières (IGC) les répertorie. Le plus souvent, les travaux nécessaires pour créer les fondations de la maison entraînent des surcoûts exorbitants limitant l’intérêt économique du projet. »
Il est donc fortement recommandé de consulter, avant l’achat, les cartes d’alerte et les plans de prévention des risques naturels (PPRN). Ils vous renseigneront sur les aléas locaux tels que les avalanches, les inondations, les glissements de terrains, les incendies ou encore les tempêtes.
Attention aux risques sanitaires
D’autres risques sont à surveiller, notamment les risques sanitaires. Ils peuvent inclure la pollution des sols et des eaux souterraines, la présence de métaux lourds, de produits chimiques ou de substances toxiques. Les autorités sanitaires locales peuvent délivrer des informations précises sur la qualité de l’air et de l’eau, la présence de sites industriels ou de décharges à proximité.
Appréhender l’environnement direct
Les activités humaines génèrent leur flot de risques et de désagréments qui peuvent impacter votre bien-être, voire votre santé : pollution sonore, voies de circulation bruyantes, lignes à haute tension, antennes relais ou d’autres sources de pollution électromagnétique. Pensez à visiter le quartier à différents moments de la journée pour évaluer le niveau de bruit et de trafic.
« Aujourd’hui, ces risques liés à l’environnement et au changement climatique n’impactent pas encore la valeur des biens de manière décisive. Cependant, ils influent déjà sur les obligations des vendeurs et contraignent les acheteurs à mieux se renseigner. Les projets, plus longs et complexes à monter, réclament une expertise renforcée. Un homme averti en valant deux, nous conseillons à tous, acheteurs comme vendeurs, de s’appuyer sur des professionnels pour mener à bien leurs projets. C’est la clé de la sérénité ! »
Ressources :
- Pour connaître les risques près de chez vous : Géorisques.gouv.fr