Vous souhaitez diviser votre terrain mais craignez de payer une somme très importante au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières ? Rassurez-vous, les solutions d’optimisation existent pour éviter cet écueil. Vous pouvez notamment vous tourner vers un spécialiste de la division foncière comme Citévo. Décryptage.
Division foncière : une plus-value sous condition
Réaliser une plus-value lorsque l’on vend un bien immobilier peut être un objectif, même si plusieurs facteurs peuvent en réduire la portée. « La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, explique Olivier Julien, directeur du développement chez Citévo. Cependant, ce gain n’est pas directement versé sur votre compte en banque. Il est d’abord doublement soumis à l’impôt sur le revenu (IR), au taux maximum de 19%, et aux prélèvements sociaux (PS) sur les revenus du patrimoine, au taux maximum de 17,20%. Sans optimisation, votre plus-value pourrait donc fondre de 36,2%… »Réduire la taxation
Cependant, il est possible de diminuer l’impact de ces taxes en augmentant le prix d’acquisition initial pour réduire la plus-value. Ce dernier peut être majoré en intégrant certains coûts supportés lors de l’achat (frais de notaire, commission d’agence immobilière). En l’absence de justificatifs, on peut appliquer un montant forfaitaire de 7,5%. Autre astuce, des travaux de rénovation (construction, amélioration, agrandissement), réalisés pendant la durée de détention, peuvent être pris en compte, sous réserve qu’ils n’aient pas déjà constitué un déficit foncier. Là aussi, vous devrez fournir les factures justificatives. Dans le cas contraire, un forfait de 15% est applicable, seulement si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.Abattements : la prime à la durée
Par ailleurs, certains abattements dégressifs peuvent être déduits de la plus-value elle-même pour en diminuer l’assiette imposable. « Avec le principe de dégressivité, le temps joue en votre faveur. Plus vous conserverez longtemps votre bien, moins vous paierez. Il faut attendre 22 ans pour ne plus payer l’IR et 30 ans pour que la plus-value soit totalement exonérée de PS. »L’exception de la résidence principale
Un cas particulier existe : celui de la résidence principale. Sa vente est en effet totalement exonérée ainsi que celle de ses dépendances (cave, garage, etc.). Néanmoins, vous devez y vivre de manière habituelle et effective en l’occupant la majeure partie de l’année. « D’autres cas d’exonération sous condition sont prévus en rapport avec la résidence principale : c’est le cas notamment d’un logement dont vous souhaitez utiliser le prix de vente pour acquérir ou construire votre habitation principale. Vous disposez alors de deux ans pour le faire. Attention, pour ce cas précis, une seconde condition est à respecter : vous devez aussi ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédant la vente. »Le cas de la division foncière
Si vous envisagez de lotir vous-même votre terrain, les règles générales d’imposition de la plus-value s’appliqueront lors de la vente du terrain à bâtir qui sera dégagé. Au maximum, 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Attention, même dans le cas ou la propriété initiale constituerait votre résidence principale. Vous ne pourriez bénéficier de l’exonération afférente à la vente des résidences principales. Article connexe : Les 7 étapes clés de la division foncière « Lorsque la division foncière semble être la meilleure option pour optimiser la vente de votre bien, c’est là que réside tout l’intérêt de faire appel à un spécialiste comme Citévo, poursuit Olivier Julien. Nous achetons la totalité de votre bien immobilier, à la fois le terrain et la maison qui est construite dessus. Vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur la plus-value, comme il s’agit de votre résidence principale. Puis, nous réalisons la division parcellaire nous-mêmes. » Une solution pertinente pour profiter pleinement des avantages de la division foncière. Sources :- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
- https://www.nexity.fr/terrains/guide-terrain/conseils-vente/calcul-plus-value-division-terrain
- https://www.agenceduvaldor.fr/blog/plus-value-division-terrain