Vous êtes perdu dans les méandres des règles d’urbanisme ? Les acronymes CU, PC et PLU vous donnent de l’urticaire ? Ne vous inquiétez pas, ces symptômes indiquent simplement que vous vous lancez dans un projet immobilier. Pour tout comprendre et gagner en sérénité, Jeanne Rousseau, directrice du pôle Montage chez Citévo, décrypte pour vous les autorisations d’urbanisme.
Identifiez l’autorisation d’urbanisme requise
Dès qu’il y a modification visible depuis l’extérieur sur un bâti existant ou création de logement, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.
L’autorisation d’urbanisme recouvre de multiples réalités. Il convient plutôt de parler des autorisations d’urbanisme. « Elles peuvent se classer en quatre catégories, explique Jeanne Rousseau, directrice du pôle Montage chez Citévo. Les certificats d’urbanisme, les déclarations préalables de travaux, les permis, et les autorisations annexes. En fonction des projets, les règles applicables changent, aussi, il est primordial en amont de se rendre en mairie pour se faire conseiller. Le service de l’urbanisme est l’interlocuteur privilégié. »
Les certificats d’urbanisme (CU) :
« Ils fournissent des informations sur votre bien, ils ne donnent pas de droit à construire. Deux catégories existent, le CU de type A (informatif) et le CU de type B (opérationnel). Le CUa donne des informations sur la parcelle, le droit de préemption, les servitudes, les taxes, les zones relevant de l’architecte des bâtiments de France (ABF), etc. Le CUb va plus loin en indiquant si un projet de construction sur le terrain est réalisable. Il faut donc compléter votre demande avec un plan de masse et une description succincte de l’opération. La mairie donne un avis sur l’opération et peut délivrer un CUb positif, l’opération est réalisable, ou un CUb négatif accompagné d’explications. Ce document fige les règles du PLU pendant 18 mois. Le délai d’instruction est de deux mois.
Les déclarations préalables de travaux (DP) :
« Elles sont obligatoires pour réaliser des travaux ne nécessitant pas de permis de construire : créations de clôtures, accès au terrain, ouvertures de fenêtres, division, changement de destination, création de surface de plancher inférieure à 20 m2. Il est impératif d’obtenir une DP avant de commencer les travaux. Le délai d’instruction est d’un mois. Bon à savoir : les différentes autorisations sont cumulatives. Quelle que soit la demande, il faut produire de nouveaux éléments explicatifs. »
Les permis :
« Il en existe trois catégories : le permis de construire (délais d’instruction de 2 mois), le permis de démolir (délais de 2 mois) et le permis d’aménager (délai jusqu’à 4 mois ; création de lotissements, terrain de camping, golf, etc.). Chacun répond à des procédures spécifiques. Dans certains cas, le permis de construire est soumis à l’avis de l’ABF, ce qui rallonge le délai d’instruction d’un mois suppplémentaire. Une procédure loin d’être anodine car selon la personnalité de l’ABF, les décisions peuvent changer d’un secteur à l’autre. Son avis peut primer sur celui de la mairie et du demandeur. S’il n’est pas obligatoire de suivre l’avis simple, il est impératif de suivre les prescriptions de l’avis conforme. »
Les autorisations annexes :
« Une fois l’autorisation délivrée, il reste possible de la modifier en déposant un permis de construire modificatif. Il concerne des changements mineurs (couleur du ravalement, ajout d’une fenêtre, etc.). Il ne peut en aucun cas modifier la surface de plancher.
Seconde possibilité, le transfert de PC. Il est utile, par exemple, quand une personne a déposé un PC en son nom propre puis souhaite créer une SCI. Elle peut alors transférer le PC à la SCI. »
Attention, les Cerfa nécessaires pour le dépôt des autorisations d’urbanisme évoluent régulièrement, ils sont mis à jour sur le site service-public.fr
Nos conseils pour obtenir une autorisation d’urbanisme
Pour mener à bien votre projet, il faut aussi prêter attention à quelques points majeurs. « Au-delà de 150 m2 de surface plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Il facilite les échanges notamment avec l’administration et l’ABF. Autre point de vigilance, les délais légaux. Pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme, comme un PC, la mairie a un mois pour demander des pièces complémentaires. Vous avez trois mois pour y répondre, sinon votre demande sera rejetée. Attention, le délai légal repart une fois que la mairie a confirmé que le dossier était complet. Communiquez bien avec l’administration pendant la phase d’instruction car les communautés de communes ou d’agglomérations en ont souvent la charge. Même si la mairie est décisionnaire, il est important de savoir qui instruit le dossier et de contacter la personne responsable. Par ailleurs, il faut produire des documents qualitatifs : les dessins doivent être lisibles, cotés et réalistes. Évitez les croquis approximatifs. Enfin, une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, vous devez l’afficher sur le terrain pendant deux mois pour purger le recours des tiers. L’autorisation devra définitive une fois le délai de purge du recours des tiers et du retrait administratif passé (trois mois au total). »