S’engager dans un projet de division foncière nécessite anticipation et rigueur. Le diable gisant dans les détails, pensez, à chaque étape, aux sources éventuelles de frais. Cadrer votre projet avant de vous lancer vous évitera bien des déconvenues pécuniaires. Inventaire en 4 points clés avec Olivier Julien, directeur associé chez Citévo.
1/ Le géomètre
Une division foncière implique de solliciter de nombreux experts pour répondre à la complexité du projet, qu’elle soit réglementaire ou technique. « Par ordre d’apparition, je citerais le géomètre, explique Olivier Julien. Ses missions sont précises : procéder au bornage du terrain et au bornage contradictoire, étapes obligatoires pour concevoir le plan de division et son insertion par rapport aux parcelles voisines, fournir le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC ou document d’arpentage), préparer le dossier de déclaration préalable de division et le déposer en mairie, récupérer le certificat de numérotage,… En fonction du périmètre de l’opération et de sa complexité, le coût à prévoir s’échelonne entre 3 500 et 5 000 € TTC. »
2/ Les frais techniques
« Cette enveloppe de frais est complexe à définir précisément, car elle concerne les modifications que la division peut engendrer sur la propriété. À titre d’exemples, on peut citer les problématiques liés aux différents réseaux (eau potable, gaz, électricité, eaux usées, télécom) (lien vers l’article Étude de terrain) : si ces derniers cheminent à travers le futur lot à bâtir, cela peut nécessiter la création de servitudes ou le dévoiement du ou des réseaux qui passerait sous les fondations de la future construction. Exemple de frais afférents : l’installation d’un nouveau compteur coûte à lui seul, en moyenne, 2 000 €, uniquement pour la partie publique. Autre cas, celui d’un garage à démolir pour permettre l’accès au lot à bâtir, ou s’assurer que ce dernier présente une façade constructible suffisante. Ou encore, le changement de système énergétique si, par exemple la cuve à fuel permettant de chauffer la maison existante est située sous les fondations de la future maison. Dans de tels cas, les frais dépendent directement de la nature et de l’ampleur des travaux à engager. »
3/ L’impôt sur la plus-value
Redouté, l’impôt sur la plus-value peut amputer votre gain éventuel de 36,2% (lien vers l’article Réduire l’impôt sur la plus-value). Ce taux se décompose en deux éléments : la part soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et celle liée aux prélèvements obligatoires (17,20%). « Il convient, là encore, d’anticiper pour mieux optimiser votre plus-value, conseille Olivier Julien. Différentes solutions existent pour réduire la taxation et profiter des abattements prévus par la loi. Les plus patients attendront trente ans pour être totalement exonérés de plus-value. En-deçà, le nouveau lot, considéré comme une propriété secondaire, est soumis au mécanisme de dégressivité. »
4/ L’étude de sol
Connaître la constitution du sous-sol de votre terrain peut se révéler nécessaire avant de le vendre. Pour lutter contre le phénomène des maisons fissurées (gonflement-rétractation de l’argile), la réglementation a évolué. « Désormais, l’étude de sol G1 est obligatoire. En creusant quelques trous à six mètres de profondeur, le bureau d’études mandaté déterminera la nature du sol. Pas plus. Nous conseillons donc de procéder à une étude G2, plus onéreuse (environ 1800 €) mais plus exhaustive. Elle est réalisée en fonction du projet de construction, à partir des plans du permis de construire. Pour vous prémunir définitivement, en fonction des risques identifiés sur votre parcelle, une étude G5 peut vous être demandée (en moyenne 5 000 € mais peut aller jusqu’à 10 000 € en zone carrière). Les forages descendent jusqu’à 25 m sous terre pour détecter les cavités liées aux anciennes carrières ou les poches de dissolution du gypse. »
Au regard de ces sources de frais, un projet de division foncière doit donc se penser et être calibré financièrement très en amont. Ainsi, vous ne serez pas contraint par l’accélération du calendrier une fois les opérations lancées. « Il faut surtout éviter les raisonnements trop simplistes : je vais gagner beaucoup d’argent en divisant mon terrain. La réalité peut être tout autre, précise Olivier Julien. Chaque détail compte et doit être analysé pour être sûr de maîtriser les coûts. Parfois, l’impact de la division est tel, financièrement et/ou sur la propriété existante, qu’il en vient à remettre en cause l’intérêt du projet pour le propriétaire. Pour estimer ces coûts associés, faire appel à Citévo peut être une solution efficace. Nous pouvons vous accompagner aussi dans l’optimisation de la plus-value à payer pour contrer la complexité de ce mécanisme : si nous achetons l’intégralité de son bien (maison et lot à diviser), le vendeur ne paiera rien. À méditer. »