Vous souhaitez acheter un terrain issu d’une division foncière pour y faire construire votre maison ? Soyez prudent et peaufinez l’étude de la parcelle : tant ce qui se voit, en surface, que l’invisible, caché dans le sous-sol. En anticipant, vous éviterez bien des complications.
Quatre conseils de pros avec Jeanne Rousseau, directrice du Pôle Montage chez Citévo.
Conseil n°1 : rendez-vous sur place
En matière immobilière, il est important de confronter la faisabilité technique théorique à la réalité du terrain. Votre projet d’achat de terrain avance, vous pensez que tous les voyants sont au vert car la réglementation est respectée et que le plan du géomètre est réalisé ? « La prudence doit être de mise en la matière, explique Jeanne Rousseau, directrice du Pôle Montage chez Cirévo. Il faut se rendre sur place pour vérifier la réalité des choses. Il n’est pas rare, de constater que l’accès à la parcelle est difficile voire impossible à cause d’un arbre sur le trottoir ou d’un dos d’âne sur la voirie. Si la voirie a été réalisée depuis moins de cinq ans, sauf dérogation, la mairie ne voudra pas la modifier pour recréer des réseaux. Si elle donne son accord, vous devrez en supporter les coûts, qui peuvent être très importants. »
Conseil n°2 : pensez réseaux
Autre point clé à vérifier, les interactions entre la maison existante et le terrain à bâtir. « Sous la belle pelouse verte entourant la maison, un réseau invisible de tuyaux d’évacuation des eaux de pluie et/ou des eaux usées, de câbles électriques ou de télécommunication, etc. peut serpenter sans que personne n’en connaisse l’emplacement exact. Il faudra parfois décaler les réseaux du bâti existant sur le nouveau terrain, engendrant des coûts conséquents là aussi. Autre risque à anticiper, les réseaux publics. Il faut impérativement vérifier qu’ils passent en partie publique devant la parcelle. Si ce n’est pas le cas, il faudra contacter les concessionnaires de réseaux pour leur demander de réaliser, à vos frais, l’extension nécessaire. Pour le réseau électrique, par exemple, il est préférable de demander à Enedis un déplacement de compteur plutôt qu’une création ex nihilo. Vous éviterez ainsi d’être redevable du Consuel imposant de recréer toute l’électricité de la maison… Chez Citévo, notre rôle consiste ainsi à retracer en amont l’historique des lieux pour limiter les risques. »
Conseil n°3 : ne lésinez pas sur l’étude de sol
L’actualité en fait régulièrement mention : une famille ne peut plus habiter sa maison, fissurée de toute part par la sécheresse, alors même que le crédit immobilier court toujours. « Ces cas se multiplient. Une maison est construite sur un terrain argileux qui se gonfle à l’occasion de fortes pluies et se rétracte lors d’une sécheresse. Ce phénomène est à considérer avec la plus grande acuité. Il faut donc l’anticiper en réalisant une étude de sol qui déterminera les fondations adaptées à la nouvelle construction. » Si la G1 est désormais obligatoire dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir en aléa argile moyen et fort, le vendeur devant la fournir, il est recommandé de réaliser une G2. Pour la G1, le bureau d’étude mandaté va installer sa machine et creuser deux ou trois trous à six mètres de profondeur de manière aléatoire. Il déterminera uniquement la nature du sol. Il faut donc aller plus loin pour avoir davantage de garanties. L’étude G2 tient compte du projet de construction future. Elle est conçue sur mesure à partir des plans issus du permis de construire. Les recherches se font donc au niveau des fondations prévues. A l’issue de l’analyse des échantillons de terre, le bureau d’étude propose des solutions spécifiques. « Il est parfois nécessaire de réaliser d’autres études spécifiques, telle une étude G5 avec des forages jusqu’à 25 m de profondeur. Elle permet de détecter, par exemple, une galerie souterraine en zone de gypse. »
Conseil n°4 : consultez le site Géorisques
Certaines régions sont plus à risque que d’autres. Elles peuvent être sujettes aux feux de forêt, aux glissements de terrain, aux inondations, au risque sismique ou encore au phénomène de gonflement/rétractation (lien vers article sur les risques environnementaux). « Avant de signer une promesse de vente, il est primordial de se renseigner sur les risques naturels. Le site georisques.gouv.fr fournit de nombreuses informations à ce sujet. Faire construire peut parfois être plus compliqué. En zone PPRI (plan de prévention du risque inondation) notamment, il sera difficile voire impossible de construire un sous-sol. La règlementation pourra contraindre à la construction du premier plancher habitable au-dessus des plus hautes eaux connues. Avec, encore une fois, un risque à la fois de faisabilité et financier. »
L’étude technique du terrain est donc un passage obligé. « Il y a des réflexes à adopter. L’enquête préalable doit être menée sérieusement, ce qui prend du temps : environ 2 à 3 mois en fonction des spécificités locales. Mais elle permettra, dans la plupart des cas, de lever les risques. L’important est d’anticiper ces démarches longues et complexes. Pour cela, le recours à un spécialiste comme Citévo est une garantie de réussite d’un projet d’achat de terrain à bâtir. »