Les nuages s’amoncellent dans le ciel des porteurs de projet immobilier. Les taux de crédit augmentent rapidement, mais le taux d’usure ne suit pas cette tendance, réduisant la marge de manœuvre des emprunteurs. Dans un marché où les prix du mètre carré entament une légère décrue, le piège se resserre : un demandeur sur trois se voit ainsi refuser son prêt bancaire. Heureusement, des solutions existent. Avez-vous déjà pensé à faire construire votre maison ? Décryptage.
Les effets pervers du taux d’usure
Rembourser un prêt immobilier plutôt que de payer un loyer chaque mois, tout le monde en rêve ! Mais ce rêve devient aujourd’hui de plus en plus inaccessible pour nombre de Français. À qui la faute ? Au taux d’usure notamment. Ce bouclier a été imaginé à l’origine pour protéger les emprunteurs les plus fragiles d’une charge excessive de la dette : il fixe le taux maximal auquel un emprunt peut être accordé. Mais aujourd’hui, il ne remplit plus correctement son rôle de régulateur. Il devient même contre-productif en empêchant près d’un tiers des emprunteurs d’accéder au crédit pour devenir propriétaires.
La mécanique était pourtant bien huilée : contenir les taux d’intérêt dans une fourchette réduite, censée bénéficier à la majorité des emprunteurs. Mais l’emballement récent de la hausse des taux, comme nous le vivons depuis plusieurs mois, met en exergue l’inadaptation du mode de calcul du taux d’usure. La Banque de France prend en compte à la fois le taux d’emprunt immobilier et le taux d’assurance, augmentés d’un tiers. Or, cette marge de manœuvre s’avère désormais insuffisante. Même des dossiers très solides financièrement peuvent être recalés.
Pour tenter de desserrer l’étau, la Banque de France a décidé, depuis le 1er février et jusqu’au 1er juillet prochain, de fixer mensuellement les taux d’usure. Ils étaient jusque-là publiés à la fin de chaque trimestre sur la base de collectes réalisées auprès des établissements d’emprunt. De quoi lisser leur évolution dans le temps ? Rien n’est moins sûr.
Acheter le plus tôt possible en 2023
Le marché est actuellement grippé : ce système bloque ceux qui voudraient vendre en ne laissant pas entrer ceux qui désirent acheter. L’attentisme est le maître-mot, dans une période particulièrement anxiogène (crises climatique et énergétique, inflation, guerre en Ukraine…). Les potentiels emprunteurs s’autocensurent, les projets restent en suspens dans l’attente de jours meilleurs.
Si aujourd’hui, les taux sont approximativement de 3%, ils dépasseront à coup sûr les 3,5%, voire franchiront la barre des 4% fin 2023.
Dans ce contexte, des solutions existent.
Acheter rapidement peut être une option pertinente.
« Nous pensons qu’il faut rentrer le plus vite possible sur le marché immobilier, car le remboursement d’emprunt vient le plus souvent en remplacement de mensualités versées en loyers. Même si le marché va être légèrement baissier dans les mois à venir, une entrée sur le marché immobilier reste bénéfique puisque ce seront toujours une ou deux années de loyer de plus investies dans la constitution de son patrimoine immobilier. En outre, il est plus intéressant, sur le long terme, d’accompagner les évolutions du marché en en faisant déjà partie qu’en en restant exclu pendant plusieurs années », explique Nicolas von Nagel, co-fondateur de Citévo.
Un choix idoine pour les profils ayant la possibilité de compléter leur emprunt par de l’épargne. Car attendre davantage n’est pas sans risque : leur budget peut se resserrer menaçant la viabilité du projet. Côté vendeurs, certains peuvent certes renoncer à vendre, mais ceux qui n’ont pas le choix voudront le faire avant que les prix ne baissent trop.
Recréer de la capacité d’emprunt en achetant un terrain à bâtir
Autre alternative, acheter un terrain à bâtir pour faire construire sa propre maison. Les avantages sont nombreux :
- Les frais de notaire sont réduits, car ils ne sont calculés que sur la transaction liée au terrain et non sur la construction.
- Il est possible d’accéder à des prêts à taux zéro, comme le PTZ 2023, pour financer son projet (achat neuf ou construction) et recréer de la capacité d’emprunt.
Voici un exemple probant : une personne achète un terrain à bâtir d’une valeur de 100 000 € et y construit une maison pour un montant de 150 000 €. En escamotant les frais de notaire sur le bien immobilier, l’économie réalisée se monte à 7% de 150 000 €, soit 10 500 €.
Division foncière : le compte est bon
Vous craignez devoir vous éloigner du centre-ville pour trouver un terrain à bâtir ? Pensez division foncière. Là où une maison trônait sur un grand terrain, deux propriétés distinctes pourront cohabiter. Grâce à cette approche disruptive, promue par Citévo, il est toujours possible de trouver des terrains à bâtir au sein des villes, sans avoir à s’éloigner de plusieurs dizaines de kilomètres des zones urbanisées.
« Mieux, aux avantages liés au crédit, cités plus haut, s’ajoute la prise en compte d’opportunités de réduction des coûts induits : en construisant et en s’installant dans un logement neuf, non seulement le futur propriétaire limite les frais d’entretien, mais il possède une maison répondant immédiatement aux normes environnementales», détaille Nicolas von Nagel. « Le fait d’habiter dans des zones pavillonnaires situées non loin des centres-villes, limite également l’usage de la voiture. À l’heure où le litre de carburant dépasse les 2 euros, cette approche s’avère particulièrement intéressante pour le budget familial, tout autant que pour la planète. »