Ça y est, vous avez décidé de vendre votre maison et vous souhaitez la vendre au meilleur prix ? Comment trouver rapidement un acquéreur tout en maximisant la valeur de votre propriété ? Trois options s’offrent à vous. Explications.
Option 1 : valoriser l’existant pour vendre à des particuliers
La méthode la plus répandue est basée sur une formule mathématique simple. Que votre bien soit implanté dans un tissu urbain, péri-urbain ou au milieu des champs, il s’ancre dans un marché immobilier local auquel correspond un prix moyen au mètre carré. Dès lors, il vous suffit de multiplier ce prix au mètre carré par la superficie de votre bien pour obtenir une estimation de sa valeur. Vous pouvez l’ajuster en fonction des atouts de votre propriété, de son état intérieur, des travaux à prévoir, de son niveau de confort, etc. Le montant qui s’affiche sur l’écran de la calculatrice correspond à la valorisation de l’existant (ce qu’est votre bien à l’instant T). Le but de cette démarche traditionnelle est souvent de mettre votre bien en vente à destination des particuliers.
Option 2 : valoriser le potentiel de son bien pour vendre à un promoteur
Valoriser son bien immobilier à l’instant T, en fonction de ce qu’il est, n’est cependant pas l’unique solution. Elle peut d’ailleurs vous conduire à renoncer, souvent sans le savoir, à un prix de vente plus élevé. En effet, vous n’intégrez pas dans l’équation le potentiel de votre bien. En d’autres termes, vous ne tenez pas compte de ce qu’il pourrait être. Et c’est dommage car c’est précisément ce potentiel qui va intéresser d’autres interlocuteurs que les particuliers et vous permettre de vendre au meilleur prix.
Prenons l’exemple probant des opérations de promotion immobilière : un promoteur va acquérir un bien avant de détruire les bâtis présents sur la parcelle puis construire à la place le maximum de logements autorisé par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et les élus locaux. Le potentiel de la propriété initiale est ainsi optimisé.
Pour en savoir plus, consultez l’article consacré à la promotion immobilière.
Option 3 : identifier une micro-opération sur sa propriété pour vendre à un investisseur
La micro-opération est une méthode hybride. Elle consiste à valoriser à la fois l’existant et le potentiel du bien : par exemple en scindant une grande maison en plusieurs logements (optimisation de l’existant) et en divisant parallèlement le terrain de la propriété en un ou plusieurs lots à bâtir (exploitation du potentiel).
Selon Olivier Julien, directeur associé chez Citévo : « La division foncière est le meilleur levier pour optimiser le plein potentiel d’une propriété. Nombre de mairies la considère de plus comme un moyen viable et efficace pour aménager l’espace urbain de manière cohérente et durable. Par ailleurs, si les avantages de la rénovation/division du bâti existant sont nombreux (peu d’autorisations pour les modifications intérieures, plus-value, etc.), les désagréments sont tout aussi considérable (investissement très important, contraintes administratives pour les modifications extérieures, surcoût liés à des imprévus techniques, etc.). Cette option est donc plutôt à réserver à des professionnels chevronnés ».